Selama ini, masyarakat mengidentikkan investasi properti hanya sebatas membeli rumah atau apartemen. Padahal, ada alternatif lainnya, selain kedua jenis bangunan tersebut.
Apa itu? Yakni bermain di bidang rumah toko (ruko). Lalu bagaimanakah kira-kira prospek investasi di bidang bangunan bertingkat ini?
Pemilik ruko di daerah Sawangan, Bogor, Jawa Barat, Abdul Firman (47 tahun) menjelaskan alasannya memilih berbisnis ruko. Faktor yang mendasari adalah sedang berkembangnya kawasan Parung, Bogor. Kondisi tersebut, kata dia, pastinya akan linier dengan aktivitas bisnis dan ekonomi. "Prediksi saya, orang-orang pastinya membutuhkan ruko untuk menjalankan usahanya," kata dia.
Firman menjelaskan, saat ini posisi rukonya begitu strategis dengan tingkat keramaian lalu lintas yang begitu tinggi. Jalan tersebut menghubungkan akses antara Bogor-Ciputat (Tangsel)-Depok-Jakarta.
Ruko tersebut cocok untuk dipakai segala jenis usaha, seperti laundry, rumah makan, usaha franchise, maupun rumah makan. Sebab, daerah tersebut juga dekat dengan tempat dan fasilitas umum seperti sekolah, pabrik, dan permukiman penduduk.
Dalam menjalankan investasinya ini, Firman berniat untuk menyewakan rukonya. Dia mematok harga sewa sebesar Rp 6,250 juta per bulan atau Rp 75 juta per tahun per unit. "Kalau langsung bayar sewa untuk dua tahun, harganya lebih murah, yakni Rp 125 juta," ujar Firman.
Dalam mengawali investasinya di bidang ruko ini, Firman mengaku masih baru. Untuk membeli ruko seharga Rp 950 juta tersebut, dia menggunakan KPR dengan waktu kredit selama sepuluh tahun. "Cicilan perbulannya yakni sebesar Rp 10 jutaan. Lalu, untuk DP-nya sebesar 20 persen dari harga jual," kata dia.
Dia menjelaskan, jika dibandingkan dengan harga sewa sebesar Rp 6,250 juta, memang belum bisa menutupi cicilan per bulan. Namun, ia yakin, ke depannya biaya sewa akan naik melebihi angka Rp 10 jutaan, mengingat lokasinya yang begitu strategis.
Pemilik ruko lainnya, di daerah Tanjung Duren, Jakarta Barat, Erik Gunawan menyatakan tertarik investasi di bidang tersebut karena harga ruko yang terus naik dari tahun ke tahun. "Untungnya lebih besar jual beli ruko dibanding kalau hanya sekadar menyewakan," ujarnya.
Erik menyebutkan, jika dijual, harga ruko bisa naik di kisaran 10 hingga 20 persen dari harga beli awal. Sedangkan, jika disewakan, kisarannya hanya lima sampai enam persen dari harga beli awal. Adapun, saat ini ia mematok harga rukonya sebesar Rp 3,75 miliar per unit.
Dia menjelaskan, ruko miliknya terdiri atas tiga lantai dengan luas lanah 90 meter persegi dan bangunan seluar 150 m. Lelaki yang berprofesi sebagai wiraswasta ini mengaku membeli ruko tersebut dengan tunai. "Tapi proses menjualnya kerja sama dengan agen properti, biar cepat laku," kata dia.
Jangka panjang
Pengamat properti dari Indonesia Property Watch, Ali Tranghanda, menyatakan, investasi ruko lebih cocok untuk waktu jangka panjang. Karena ruko lebih menguntungkan jika niatnya untuk dijual kembali.
Ali mengilustrasikan, semisal ada investor yang membeli ruko dengan cara KPR. Jika ruko tersebut disewakan, nilainya hanya sekitar lima sampai enam persen per tahun dari harga bangunan. Sementara, besar cicilannya bisa mencapai 12 persen per tahun. Dengan demikian, kata dia, sewa ruko tidak bisa menutupi cicilan KPR. "Pemiliknya harus menambah kekurangan cicilannya setiap bulannya," kata dia.
Dia menyatakan, jika memang orientasinya hendak menyewakan ruko maka lebih baik saat mengambil KPR, uang mukanya diusahakan sebesar 50 persen dari harga jual. Ini agar cicilan per bulannya tidak terlampau besar. Sehingga, ketika ruko tersebut disewakan, uang dari hasil sewa bisa menutupi cicilan-cicilan KPR per bulannya. "Atau jika punya uang tunai, lebih baik langsung bayar secara lunas," kata dia memaparkan.
Ali menyarankan, ketika membeli ruko juga harus memperhatikan lokasi. Sebab, ruko erat kaitannya dengan aktivitas perekonomian. "Saya menyarankan membeli ruko yang lokasinya sudah ramai. Bukan tempat yang sedang berkembang," kata dia.
Kalau membeli ruko di tempat yang sedang berkembang, peluangnya fifty-fifty. Bisa bangunan ruko laku, bisa juga tidak. Ini berbeda jika lokasinya sudah ramai. "Kalau seperti ini jelas, ruko tersebut menguntungkan secara investasi," ujarnya.
Hal lainnya, ungkap Ali, ketika membeli ruko perhatikan juga tingkat hunian ruko sekitar. Kalau ruko sekitar masih sepi, ia menyarankan sebaiknya jangan dipilih. Sebab, kondisi yang sepi di sekitar ruko menandakan bahwa aktivitas perekonomian di sekitar wilayah tersebut masih belum bagus. "Ujung-ujungnya prospeknya kurang bagus, dan bisa merugi." c05 ed:khoirul azwar
Ikuti Whatsapp Channel Republika
